Planes de vivienda franquistas
Construcción masiva ~400.000/año, VPO de baja calidad
Qué pasó de verdadPaís de propietarios: 87% de hogares con vivienda en propiedad en 2007
Expediente abierto · España · julio 2026
¿Por qué no puedes pagar una casa?
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casas que faltan, sumadas entre 2021 y 2025, según el Banco de España. Y cada año faltan más: unas 275.000, una casa más cada dos minutos. Esta página no te dice qué pensar. Te enseña los números y de dónde salen, para que decidas tú.
Antes de empezar · Percepción
¿Cuánto crees que sabes?
Cinco preguntas rápidas. Primero adivina, luego mira el número real. Casi todo el mundo se equivoca en las mismas. No guardamos nada de lo que pongas.
Pregunta 1 de 5
¿Qué porcentaje del parque de viviendas de España es vivienda turística?
Acto I · Cuántas casas hay
¿Cuántas casas hay y para qué se usan?
España tiene 26,6 millones de casas (INE, el instituto que hace las estadísticas del país) para 19,5 millones de hogares. Antes de buscar culpables, mira el total. Cada cuadradito de aquí son 10.000 casas.
Principales · 68,3 %Hogares viviendo en ellas. INE, Censo 2021.
Secundarias · 16,0 %Segundas residencias. INE, Censo 2021.
Vacías · 14,4 %3,8 millones. El 45 % en municipios de menos de 10.000 habitantes.
Turísticas · 1,28 %341.001 unidades, en caída del 10,7 % interanual.
Hay once veces más casas vacías que casas de alquiler turístico (VUT, viviendas de uso turístico). Y las vacías están casi siempre donde no vive casi nadie. En Ourense, 4 de cada 10 casas están vacías; en Madrid, menos de 1 de cada 10. Se habla mucho del alquiler turístico y pesa muy poco. Ese es el primer número que sorprende.
Metodología del censo: el INE estima el uso por consumo eléctrico (25,1M de contadores). Vacía = sin contrato o con consumo inferior al de 15 días de ocupación al año. Fuente: INE, Censos de Población y Viviendas 2021. VUT: estadística experimental de viviendas turísticas, mayo 2026.
Acto II · Oferta y demanda
Las dos curvas que nunca se cruzan
Cada año se forman unos 240.000 hogares nuevos (gente que se independiza, se muda o forma familia) y solo se terminan unas 92.000 casas. Se construye menos de la mitad de lo que hace falta, y así llevamos más de diez años. De ahí viene el problema.
Viviendas al año, 1959-2025
Hitos de visados e iniciadas (MIVAU, colegios de arquitectos, DGVA). Línea de referencia: hogares nuevos al año.
El hueco entre lo que se necesita y lo que se construye son unas 275.000 casas que faltan cada año. Viene de lejos: en 2006 se dieron permisos para 865.561 casas, y en 2013 solo para 34.288. Nunca se recuperó el ritmo que el país necesita.
La serie mezcla visados de obra nueva (COA), viviendas iniciadas y terminadas (MIVAU) según el dato disponible en cada hito; las magnitudes son comparables en orden pero no idénticas en definición. La serie fina anual está disponible en el Boletín del Observatorio de Vivienda y Suelo (MIVAU).
Acto III · Los pisos protegidos
Los pisos baratos que dejan de ser baratos
España sí ha construido pisos protegidos (VPO, vivienda de protección oficial): casas que el Estado hace más baratas para que la gente pueda comprarlas o alquilarlas. Ha hecho 4,81 millones desde 1968. El problema es que esa protección tiene fecha de caducidad. Pasados unos años (entre 10 y 30), el piso deja de ser protegido y se convierte en un piso normal, que se vende o alquila a precio de mercado. A eso se le llama descalificar. Desde 1980 se han soltado así al mercado 2,7 millones de pisos que un día fueron protegidos.
Los pisos protegidos que se pierden, 1968-2026
Millones de casas. Fuente: Civio, Funcas, CCOO.
Pisos protegidos hoy, España frente a Europa
% del total de casas. Fuente: MIVAU, Provivienda, Housing Europe.
En 1985 se hicieron muchísimos pisos protegidos. Hoy se hacen unos 10.000 al año, y cada año caducan otros tantos. Por eso el número de pisos protegidos casi no sube: se crean por un lado y se pierden por el otro. En España son el 3,4 % de las casas. En la media de Europa, el 9 %.
Interludio · A quién le pasa
Lo que le cuesta a un joven
El Consejo de la Juventud (un organismo que estudia la situación de los jóvenes) lo midió a finales de 2025. Estos son sus números.
98,7 %del sueldo de un joven (unos 1191 € al mes) se lo come alquilar solo. O sea, casi todo. Compartiendo piso, el 33,6 %.
14,5 %de los jóvenes de 16 a 29 años se han ido de casa de sus padres. Es la cifra más baja que se recuerda. Aquí se van a los 30,2 años de media; en Europa, a los 26,3.
25,9 → 43 %de los jóvenes está en riesgo de pobreza antes y después de pagar la vivienda. Pagar el alquiler empuja a muchos a la pobreza.
15,6 añosde sueldo joven entero cuesta una casa media (223.000 €). Solo para la entrada hacen falta 4 años de sueldo completo.
No pasa solo con los jóvenes. Cada vez hay menos gente que es dueña de su casa (bajó al 73,3 % de los hogares, lo más bajo que se recuerda), y España es el país de la zona euro donde más familias dedican más del 40 % de lo que ganan a la vivienda: el 26,8 %, frente al 13,2 % de Alemania (Eurostat).
Herramienta · Tu caso
¿Y a ti cuánto te toca?
Pon lo que ganas al mes y tu comunidad. Te decimos qué parte de tu sueldo se llevaría el alquiler y cuántos años de sueldo cuesta comprar una casa donde vives.
109 %Más de lo que ganas
En Comunidad de Madrid, alquilar un piso de 75 m² (1628 € al mes) se lleva el 109 % de tu sueldo.
- Años de sueldo entero para comprar 75 m²8,6 años
- Años para reunir la entrada (20 %, ahorrando el 15 %)11,5 años
El alquiler de referencia usa el dato de idealista por comunidad (junio 2026) para 75 m². Los años de compra usan el precio medio nacional de Tinsa (2071 €/m²); la precisión municipal (SERPAVI y Atlas de Renta del INE por sección censal) llegará con el mapa a escala de barrio. Contexto: España lidera la eurozona en hogares que dedican más del 40 % de su renta a la vivienda (26,8 %).
Acto IV · El plano por comunidades
Cada comunidad tiene su problema
No hay un solo problema de la vivienda: hay varios, y no están en los mismos sitios. Galicia tiene muchas casas vacías; Madrid casi ninguna. Canarias mezcla mucho alquiler turístico con muchas casas vacías. En Alicante, casi la mitad de las compras las hacen extranjeros. Elige qué quieres mirar, toca una comunidad y compara.
% de casas vacías:6,4 a 10,910,9 a 15,415,4 a 19,819,8 a 24,324,3 a 28,8sin dato
Fuente: INE, Censo 2021. Los territorios sin dato oficial se muestran rayados, no se estima nada.
Si una zona sale rayada, no hay dato oficial para ella. No nos lo inventamos. Diez datos ya están completos en las 17 comunidades; el alquiler, su variación y las compras de extranjeros llegan a 17 de 19 (faltan Ceuta y Melilla, sin dato oficial). Cada actualización queda registrada en actualizaciones.
Acto V · Las medidas
Qué se ha hecho, 1959-2026
67 años de medidas sobre la vivienda, cada una con lo que consiguió de verdad. Casi todas atacaron el problema de moda de su época, pero las dos averías de fondo (construir poco y perder pisos protegidos) siguieron igual.
RD-ley 31/1978
Régimen moderno de VPO con protección temporal
Qué pasó de verdadSemilla de la descalificación: el parque protegido caduca
Decreto Boyer
Liberaliza el alquiler, fin de la prórroga forzosa
Qué pasó de verdadMás oferta de alquiler, inquilino precarizado. Récord VPO ese año (67,2%)
LAU
Contratos de 5 años
Qué pasó de verdadEquilibrio relativo en los 90
Ley del Suelo
Todo el suelo urbanizable por defecto
Qué pasó de verdadNo abarató: burbuja 1997-2007, +17/18% anual, 6M viviendas, hipotecas x12
Estallido de la burbuja
SAREB (2012), rescate bancario
Qué pasó de verdadPrecios -35/-45%, visados -96%, construcción hundida una década
Plan 2013-2016 + Ley 4/2013
Austeridad, VPO abandonada, contratos a 3 años
Qué pasó de verdadVPO en 'peligro de extinción' (Defensor del Pueblo). Mínimo histórico 2017
RD-ley 7/2019
Contratos de nuevo a 5/7 años
Qué pasó de verdadSin efecto medible sobre precios
Ley catalana 11/2020
Contención de rentas
Qué pasó de verdadRentas moderadas, oferta cayó. Anulada por el TC en 2022
Ley 12/2023 de Vivienda
Zonas tensionadas, IRAV, protecciones al inquilino
Qué pasó de verdadSolo Cataluña la aplica: -8,2% precios y menos oferta. Resto: récords. Trasvase a temporada (BdE)
LO 1/2025 + registro único + reforma LPH
MASC (mediación obligatoria antes de ir al juez), ventanilla digital, veto vecinal a los pisos turísticos
Qué pasó de verdadalquiler turístico -10,7%; desahucios +2 meses; alquiler sigue en récord
TS anula registro único (21-may) / Plan Estatal 2026-2030
7.000 M€ (40% CCAA), Empresa Pública de Vivienda
Qué pasó de verdadPlan recurrido por CCAA del PP; parque social 2,5%→3,4% en 5 años, lejos del 9% UE
Acto VI · Qué pasó al probarlo
¿Funcionó? Tres experimentos con resultado
España lleva tres años probando cosas distintas a la vez. Cada una nos deja ver qué pasa cuando se aplica. Los tres resultados le fastidian a alguien.
Quitar pisos turísticos no bajó el alquiler
-10,7 %pisos turísticos en un año (INE, mayo 2026)
15,3 €/m²alquiler en su precio más alto de la historia (idealista)
Se quitaron pisos turísticos y el alquiler no bajó: sigue en su precio más alto de la historia. El turismo no era la causa principal. Un estudio de PwC calcula que casi el 90 % de la subida de precios viene de otras cosas. Eso sí, en sitios muy concretos como Barcelona, el efecto de los pisos turísticos sí se nota (Garcia-López et al.).
Cataluña con límite, Madrid sin límite
-8,2 %bajó el alquiler en Cataluña, con límite
+7,8 %subió el alquiler en Madrid, sin límite
Cataluña puso límite a los alquileres y Madrid no. En Cataluña el alquiler bajó un 8,2 %, pero también hay menos pisos en alquiler: muchos dueños los quitaron o los pasaron a alquiler de temporada (Banco de España). Las dos cosas pasan a la vez.
Cuarenta años de pisos protegidos que caducan
4,81 Mpisos protegidos hechos desde 1968
3,4 %pisos protegidos hoy, frente al 9 % de Europa
En 40 años se hicieron muchos pisos protegidos, pero el total no creció, porque 2,7 millones dejaron de ser protegidos. Y pasó con gobiernos de todos los colores. En cinco años, los pisos protegidos solo han subido +0,9 puntos.
Actualización · El giro de 2026
El ciclo está cambiando delante de nosotros
Después de un año récord de compras en 2025, ahora se compra menos pero los precios siguen subiendo. ¿Por qué? Porque no hay casas suficientes a la venta.
-7,6 %compraventas en mayo de 2026 (61.140 operaciones), con 5 meses consecutivos de caída (Registradores).
-10 %casas a la venta (T1 2026, idealista). Bajan en todas las provincias salvo Madrid (+9 %) y S.C. Tenerife (+2 %). No es que la gente no quiera comprar. Es que no hay casas a la venta.
-30 %oferta de alquiler, con la competencia entre familias más que duplicada y precios un 30,7 % más caros (idealista).
38 / 26 %de los ingresos netos del hogar medio exige alquilar frente a comprar sin contar la entrada (idealista, T4 2025).
De cada 100 € que gana una familia normal, 38 se van si alquila y 26 si compra (sin contar la entrada). Parece que comprar sale más barato, y es verdad. Pero para comprar necesitas ahorrar la entrada, y pagando un alquiler tan alto no puedes ahorrarla. Por eso mucha gente se queda atrapada en el alquiler. Referencia: sueldo medio de 28.050 € brutos al año (INE, EAES).
Anexo registral · Promesas y realidad
Lo prometido y lo entregado, 2018-2026
Lo que los gobiernos prometieron y lo que de verdad entregaron, desde 2018. Aquí solo cuentan las casas con llaves entregadas de verdad. Prometer, anunciar o poner en marcha no cuenta. La inversión de verdad gastada en vivienda desde 2018 son unos 806 millones de euros, frente a más de 240.000 casas prometidas desde 2023.
| Anuncio | Prometido | Ejecutado (dato oficial) |
|---|---|---|
| feb-2021 24.000 viviendas de alquiler social (Sareb + fondos UE) | 24.000 | Sareb: 1.679 cedidas a CCAA + 1.028 a ayuntamientos + 212 vendidas a administraciones Sareb, datos propios |
| mar/abr-2023 183.000 inmuebles para alquiler asequible (anuncio en el Senado, precampaña) | 183.000 | A oct-2024: 10.206 entregadas por todas las vías (5,5 % del objetivo), la mayoría stock existente de la Sareb Ministerio de Vivienda, oct-2024 |
| mar-2023 20.000 viviendas en suelos del Ministerio de Defensa | 20.000 | 0 ejecutadas y sin partida presupuestaria a dic-2025 PGE / seguimiento presupuestario |
| jul-2024 Plan de Facilidad: 6.000 M€ para 43.000 viviendas | 43.000 | A jul-2024 el conjunto de planes sumaba ~350 viviendas nuevas efectivamente entregadas Ministerio de Vivienda, jul-2024 |
| 2026 Balance oficial del conjunto: viviendas movilizadas en diferentes fases | 244.000 a 276.000 acumuladas | 120.479 movilizadas en diferentes fases; el Ministerio no dice cuántas están de verdad terminadas Web del Ministerio, 2026 |
Para ser justos con el Gobierno, el número de pisos protegidos subió del 2,5 % al 3,4 % en cinco años (+162.000, MIVAU). Y esto no es de un solo partido. El Plan 20.000 de 2018 apenas se ejecutó, el año con menos pisos protegidos aprobados fue 2017, y el abandono de la vivienda protegida viene de gobiernos de todos los colores desde los años 90.
Regla editorial de esta tabla: solo registros oficiales (IGAE, Sareb, MIVAU, BOE) o cifras del propio Gobierno. Cuando el Ministerio no publica el desglose, esta web lo dice literalmente. Total prometido acumulado: recuentos de hemeroteca oficial (244.000 a 276.000).
El registro de promesas, 1998-2026
Estatal histórico y planes autonómicos estrella, la misma vara para todos los partidos. Regla de oro: una vivienda anunciada, movilizada o licitada todavía no es una vivienda entregada. Aquí una promesa solo se cierra con llaves entregadas y fuente oficial. Cuando falta el dato, lo decimos, no lo tapamos.
| Promesa | Prometido | Llaves entregadas | Estado |
|---|---|---|---|
| 1998 · Estatal · PP / Aznar Liberalizar suelo para abaratar la vivienda | · | sin cifra oficial | incumplida Precios +17/18% anual en el pico; burbuja 1997-2007 |
| 2004-2007 · Estatal · PSOE / Zapatero (Min. Trujillo) 180.000 VPO/año | 180.000 | sin cifra oficial | incumplida Nunca alcanzado de forma sostenida; Ministerio suprimido en 2010 |
| 2008 · Estatal · PSOE / Zapatero Renta Básica de Emancipación 210 €/mes | · | sin cifra oficial | a medias ~300.000 beneficiarios; suprimida 2011-12; efecto capitalización en precios documentado |
| 2012 · Estatal · PP / Rajoy SAREB no costará dinero al contribuyente | · | sin cifra oficial | incumplida Agujero asumido por el Estado >35.000 M€ (verificar cifra final FROB) |
| 2018 · Estatal · PSOE Plan 20.000 alquiler asequible en suelo público | 20.000 | sin cifra oficial | incumplida Ejecución residual |
| 2023-04-25 · Estatal · PSOE / Sánchez 183.000-184.000 viviendas alquiler asequible | 184.000 | 350 (0 %) | sin datos actualizados 10.206 entregadas por todas las vías a oct-2024 (mayoría stock Sareb); Ministerio 2026: 120.479 'movilizadas' sin desglose; IGAE: 806 M€ ejecutados desde 2018 |
| 2023-03 · Estatal · PSOE / Sánchez 20.000 viviendas en suelos de Defensa | 20.000 | 0 (0 %) | incumplida Sin partida presupuestaria a dic-2025 |
| 2019 · Comunidad de Madrid · PP / Ayuso Plan Vive: 25.000 viviendas alquiler asequible | 25.000 | 6419 (26 %) | a medias Recalibrado a 15.000 y luego 14.000/legislatura; 26% de la promesa original entregado a los 7 años; el plan autonómico con más llaves de España; 12 solicitantes por vivienda; nueva métrica compuesta anunciada: '70.000 entregadas+construcción+licitadas' |
| 2024-10-08 · Cataluña · PSC / Illa 50.000 viviendas públicas hasta 2030 (9% parque público); entrega de llaves de 100 a 50 meses | 50.000 | sin cifra oficial | en plazo, sin llaves aún 670 solares de 226 municipios, 22.241 potenciales, 14.398 con promotor; plazo histórico de entrega: 100 meses; anuncio apilado oct-2025: 210.000 viviendas |
| 2019-12 · Canarias · PSOE Torres → CC Clavijo Plan de Vivienda de Canarias 2020-2025 | · | sin cifra oficial | sin datos PRIORITARIO: balance de cierre en ICAVI; contexto: 19,4% vacía, 22% parque en alquiler, parque público exiguo |
| 2025 · Andalucía · PP / Moreno 20.000 viviendas protegidas + regulación uso turístico | 20.000 | sin cifra oficial | en plazo, sin datos Verificar calificaciones VPO andaluzas antes/después (MIVAU) |
Para saber si una promesa se cumplió miramos la serie de pisos protegidos aprobados por año y territorio (MIVAU). En esa serie no aparecen los anuncios, solo las viviendas de verdad. El registro se ampliará a las 13 CCAA restantes y a los grandes ayuntamientos (EMVS, IMHAB, ICAVI, Visesa) con memorias anuales, liquidaciones presupuestarias y respuestas parlamentarias. Actualización trimestral.
Registro en construcción · Qué votó cada grupo
Del discurso al voto
Aquí no miramos qué prometió cada partido, sino qué votó. Solo damos por seguro el voto de cada grupo cuando podemos enlazar el acta oficial. El resto lo marcamos como sin confirmar hasta comprobarlo.
2 verificadas contra el acta oficial. Las fichas verificadas enlazan el acta de votación del Congreso o el BOE. El resto están sin confirmar: se muestran como pista, no como dato cerrado, hasta enlazar su acta. Se irán comprobando una a una.
Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda
Resultado oficialaprobada: 176 a favor, 167 en contra, 1 abstención
A favor
PSOEUnidas PodemosERCEH BilduMás PaísCompromísPRCTeruel Existe
En contra
PPVoxCiudadanosJuntsPDeCATCUPCoalición CanariaUPNPNV
Abstención
BNG
Ver acta oficial de la votación. Ley 12/2023 (BOE) y tramitación 121/000089 del Congreso
El PNV cambió su voto a en contra por invasión competencial. Votación del pleno del 27 de abril de 2023.
LO 1/2025 (eficiencia Justicia / MASC)
Resultado oficialaprobada
Posiciones por grupo pendientes de verificación en el acta oficial.
Decreto ómnibus (RDL 9/2024), prórroga de la moratoria antidesahucios
Resultado oficialderogado: 177 en contra, 171 a favor, 1 abstención. Reintroducido troceado en el RDL 1/2025 y convalidado en febrero de 2025
A favor
PSOESumarERCPNVEH BilduGrupo Mixto
En contra
PPVoxJunts
Ver acta oficial de la votación. Acta de votación (open data del Congreso) y Resolución BOE-A-2025-1136
Junts se opone a la moratoria por considerar que favorece la inquiokupación. La derogación se publicó en el BOE del 23 de enero de 2025.
Ley catalana 11/2020 (contención rentas)
Resultado oficialaprobada; anulada por el TC en 2022
Posiciones por grupo pendientes de verificación en el acta oficial.
fichar también quién presentó el recurso
Reforma Ley Propiedad Horizontal (veto vecinal VUT)
Resultado oficialaprobada
Posiciones por grupo pendientes de verificación en el acta oficial.
Recursos CCAA-PP contra Plan Estatal 2026-2030
Posiciones por grupo pendientes de verificación en el acta oficial.
Fuentes primarias: acta de votación del Congreso (portal de open data, voto nominal por grupo), Diario de Sesiones, BOE y cada cámara autonómica. Verificadas en esta fase: la Ley 12/2023 y la derogación del decreto ómnibus (RDL 9/2024). El resto de normas de la lista se irán verificando contra su acta.
Interludio II · La cuenta del casero
Las cuentas del que alquila
Comprar una casa para alquilarla renta un 6,5 % al año antes de gastos, y cada vez menos. Prestarle el dinero al Estado (comprar un bono) renta un 3,4 % sin ningún lío. Y ese 6,5 % es antes de pagar impuestos, seguros, arreglos y los meses que el piso está vacío o el inquilino no paga.
Las ciudades más caras rentan menos
Lo que renta alquilar, por capital, antes de gastos (idealista, T2 2026).
| Más rentables | % | Menos rentables | % |
|---|---|---|---|
| Jaén | 7,4 | San Sebastián | 3,4 |
| Murcia | 7,3 | A Coruña | 4,1 |
| Zamora | 7,2 | Palma | 4,4 |
| Huelva | 7,1 | Pamplona | 4,4 |
| Lleida | 7,1 | Madrid | 4,7 |
| Barcelona | 5,2 | ||
Qué renta cada activo, T2 2026
Rentabilidad bruta (idealista). El bono a 10 años, como referencia sin riesgo.
Las ciudades más caras son las que menos rentan. En San Sebastián alquilar renta lo mismo que prestarle el dinero al Estado, pero con todos los riesgos. Por eso muchos dueños de piso en las grandes ciudades dejan de alquilar a vecinos y se pasan al turismo, a alquilar habitaciones o directamente a vender. No lo hacen por ideología. Lo hacen porque no les salen las cuentas.
Rentabilidad bruta: renta anual entre precio de compra, sin descontar ITP (del 4 % al 13 % según comunidad, véase la métrica del mapa), IBI, comunidad, seguros, vacíos ni impagos. Fuente: idealista, estudios trimestrales de rentabilidad.
Herramienta · Las dos pieles
Ponte en la piel del otro
El mismo problema visto desde los dos lados, con los mismos datos. Elige de quién quieres ponerte en la piel.
Entre 12,8 y 17,8 meses sin cobrar
Pre-demanda · 1-2 mMASC obligatoria · 2 mJuzgado · 4-6 mVulnerabilidad · 4,8 mLanzamiento · 1-3 m
- Renta no cobrada (1628 €/mes)20.838 € a 28.978 €
- Gastos que sigues pagando (comunidad, suministros, IBI, basura)estimación sectorial
- Abogado y procuradorestimación sectorial
- Total estimado perdido24.898 € a 38.119 €
- Deuda media real de un impago (referencia nacional)7957,6 € (~7 meses, OESA)
- Recuperación si el deudor es insolventecercana a cero (estimación sectorial)
¿Tú trabajarías 18 meses gratis pagando además los gastos de otro?
* La suspensión por vulnerabilidad es prorrogable mientras siga vigente la moratoria: el máximo puede crecer. No existe estadística oficial de recuperación de deudas arrendaticias. Simulación basada en plazos del CGPJ, LO 1/2025, Ley 12/2023 y deuda media del OESA; los gastos marcados son estimaciones sectoriales y los casos reales varían.
El fondo del problema · Los que peor están
Cómo el precio va echando a la gente hacia abajo
El precio de la vivienda no afecta a todos igual: va empujando a la gente escalón a escalón hacia abajo. Al final del todo hay 5,5 millones de hogares en mala situación de vivienda y 34.145 personas sin casa, un 25 % más que hace diez años.
Propietario sin hipotecala posición mayoritaria del país propietario (73,3 % de hogares en propiedad) (INE, ECV 2025)
Propietario pagando hipotecael esfuerzo apenas cambia su riesgo de pobreza tras el pago (CJE, 2025)
Inquilino38 % de los ingresos netos; 4 de cada 10 hogares inquilinos empobrecidos (idealista T4 2025 / Provivienda)
Habitación compartida+85,4 % de alquiler por habitaciones desde 2022 (CJE)
Hacinamientomás gente en menos metros por culpa del precio; hay dato por CCAA en la ECV, pendiente de cargar (INE, ECV)
Mala situación de vivienda5,5 millones de hogares (Provivienda)
Sin hogar34.145 personas alojadas de media en el sistema de atención; un 25 % más que hace diez años (INE, Encuesta de Centros 2024)
Las entidades del sistema de atención estiman entre un 20 % y un 30 % de personas sin hogar adicionales fuera del sistema (HOGAR SÍ). La Encuesta del INE de 2022 contó 28.552. La pobreza energética por CCAA ya está en el mapa; el hacinamiento sigue pendiente de una fuente regionalizada.
Acto VII · Proyección 2027-2039
Lo que ya está escrito en la demografía
Esto no es una opinión. Son los números de población. El INE calcula que en 2039 habrá 23 millones de hogares, un 19,1 % más que ahora, y más pequeños. Harán falta muchas más casas justo donde ya faltan. La presión se concentra en Murcia, la Comunidad Valenciana y Cataluña.
Seguir como hasta ahora
faltarían más de 1 MCon unas 92.000 casas terminadas al año, que solo cubren el 48 % de los hogares nuevos, lo que falta supera el millón de casas hacia 2030. BBVA Research ya calcula unas 800.000 en 2027.
Gastar los 7.000 millones prometidos
mejora a mediasAl ritmo de los últimos cinco años (los pisos protegidos solo subieron +0,9 puntos), llegar al 9 % de Europa llevaría décadas. El plan además está impugnado en los tribunales por varias comunidades, y el 40 % del dinero depende de ellas.
Construir 350.000 al año
el hueco se cierra en ~10 añosCerrar el hueco en una década exigiría un ritmo no visto desde 2007, con 340.000 a 700.000 trabajadores de la construcción que hoy faltan (CNC), licencias de 15 a 24 meses y una red eléctrica sin capacidad prevista antes de 2030.
Los tres escenarios son cuentas sobre datos públicos (INE, BBVA Research, CaixaBank Research, MIVAU, CNC), no predicciones nuestras. Un dato que sorprende: sin inmigración casi no haría falta construir, porque las casas que dejan las personas que fallecen bastarían para los hogares de aquí (Juan Antonio Módenes, demógrafo de la UAB). Las previsiones de precio para 2026 van del +5 % al +9,3 % según quién las haga. Ninguna cuenta de aquí tiene en cuenta crisis, cambios de ley ni cambios bruscos de inmigración.
Acto VIII · España en el mapa europeo
Los dos caminos que España no tomó
Europa tiene dos formas que funcionan. Una: construir pisos públicos baratos que no caducan, durante muchos años, como Viena. Otra: dejar construir mucho y rápido, como Japón o Suiza, para que haya casas de sobra. España no hizo ninguna de las dos.
Parque de vivienda social, % del total
España es el puesto 18 de la UE. Fuente: Funcas (feb-2026), Housing Europe, OCDE.
Ocho cosas que hicimos distinto a Europa
Por qué España no se parece a Europa, según Funcas y los estudios académicos:
- España no construyó pisos públicos tras la guerra: el franquismo prefirió hacer propietarios
- Los pisos protegidos caducan y vuelven al mercado (2,7 millones vendidos desde 1980)
- Se piensa a corto plazo: planes de una legislatura frente al siglo que lleva Viena
- Se gasta poco en vivienda: un 0,5% del PIB, la mitad que la media europea
- Se ayuda a quien compra o alquila, pero cuando hace falta más vivienda no se construye más, así que las ayudas acaban subiendo el precio
- En vez de proteger a la gente con dinero público, se le pasa el marrón al dueño del piso (desahucios de 6 a 15 meses y moratorias)
- El urbanismo es lento y acaba en los tribunales: de 15 a 24 meses por licencia
- Los impuestos gravan comprar la casa (ITP del 4 al 13%), no tenerla vacía
Los modelos, con su letra pequeña
Viena
220.000 viviendas municipales que nunca se venden ni se desprotegen. Efecto medido (WIFO): cada +10 puntos de parque no lucrativo bajan los alquileres privados un ~5 %.
Requiere un siglo de continuidad; hoy sufre inquilinos que nunca se van y uso por rentas altas.
Francia (Loi SRU)
Obligación legal de un 20-25 % de vivienda social por municipio, con multas anuales. En España ningún ayuntamiento está obligado a nada.
La demanda desborda la oferta igualmente y las ayudas APL se capitalizan en parte (Cour des Comptes).
Países Bajos
El mayor parque social de Europa (32 %) con entidades sin ánimo de lucro centenarias.
Una norma europea de 2015 lo dejó solo para los más pobres: listas de espera de 8 a 15 años en Ámsterdam y alquiler privado un 65 % más caro (2015-2023). El piso público para todo el mundo funciona. El que se deja solo para los más pobres, no.
Alemania
Mietspiegel (índice espejo de mercado, no tope político), Wohngeld y contratos indefinidos de facto para una mayoría inquilina.
También en crisis de oferta; el tope duro de Berlín fue anulado en 2021 con caída de oferta documentada (Mense 2023).
Japón y Suiza
Licencias rápidas, zonificación flexible, mercados competitivos. Tokio construye tanto que sus precios reales llevan décadas planos.
Conclusión de Funcas: el denominador común no es la propiedad pública, es la abundancia de oferta.
Auckland
Upzoning de 2016: liberalizó edificabilidad y produjo un boom de construcción con alquileres muy por debajo del contrafactual (Greenaway-McGrevy).
El experimento pro-oferta con evidencia causal más citado del mundo. España no ha hecho nada comparable.
Qué se puede hacer, según lo que ha funcionado
Lo que casi todos los expertos apoyan
- oferta masiva donde hay demanda (suelo, licencias en meses, densificación)
- parque asequible PERMANENTE sin descalificación (público/cooperativo/utilidad limitada)
- justicia rápida + colchón social a cargo del Estado
- pactos de Estado de décadas
Lo que apoyan a medias
- menos ITP y más fiscalidad a tenencia ociosa
- industrialización + conversión de oficinas (EsadeEcPol)
- obligaciones tipo Loi SRU y concursos por calidad
Lo que la mayoría desaconseja
- controles de precios generalizados y permanentes (Kholodilin-Kohl; Berlín; Cataluña)
- subsidios a demanda sin oferta elástica (avales, bonos)
- prohibiciones simbólicas sobre el 1% del parque como política central (experimento VUT 2025-26)
Un dato importante: por cada 10 puntos más de pisos públicos que no se venden, los alquileres privados bajan unos 30-40 céntimos por m². Y otro que va en sentido contrario: poner límites de precio en todas partes, según un estudio de 16 países a lo largo de un siglo, hace que se invierta y se construya menos (Kholodilin y Kohl, 2023).
Fuente vertebral: Funcas, Políticas de vivienda en Europa (feb-2026). Corpus completo enlazado en la metodología: IEB/UCL 2024, Kholodilin y Kohl 2023, Mense 2023 (Berlín), Jofre-Monseny 2023 (Cataluña), Greenaway-McGrevy (Auckland), Anenberg y Kung 2020, WIFO, BdE.
¿Y ahora de quién es la culpa?
Has visto los números. El alquiler turístico es 1 de cada 100 casas. Las vacías están donde no vive nadie. El dueño que alquila muchas veces no cubre gastos. Los pisos protegidos se hicieron y se perdieron. Y cada año se construye la mitad de lo que hace falta, desde hace más de diez años.
Es fácil buscar un solo culpable. Un sector, un vecino, un partido. Es más difícil mirar treinta años de decisiones y preguntarse por qué el problema sigue creciendo gobierne quien gobierne.
Así que la pregunta te la dejamos a ti: ¿es culpa del propietario? ¿Del alquiler turístico? ¿Del que compra desde fuera? ¿O de quien lleva décadas sin construir lo que el país necesita?
No tenemos que estar de acuerdo en la respuesta. Pero al menos ahora la discutimos con los mismos números delante.
Registro de fuentes · Metodología
De dónde sale cada número
Esta página no opina. Solo enseña números con su fuente. Estas son las tres reglas que seguimos: 1) Cada número dice de dónde sale. 2) Si un dato no existe, lo dejamos en blanco; no nos lo inventamos. 3) Si un dato incomoda a un bando o a otro, lo ponemos igual.
Las cifras marcadas como estimación sectorial proceden de fuentes privadas del sector y se etiquetan siempre como tales. El botón ⧉ junto a cada dato copia la cita con su fuente, pensado para que cualquier periodista pueda reutilizarla.
- INE, viviendas turísticas (experimental)Unidades y % del parque por CCAA y provincia, serie ago-2020 a may-2026.
- INE, Índice de Precios de ViviendaSerie desde 2007, disponible por CCAA.
- INE, Censo de Población y Viviendas 2021Viviendas según grado de uso: principales, secundarias y vacías.
- INE, Proyección de Hogares 2024-203923M de hogares en 2039, crecimiento por CCAA.
- INE, Encuesta de Condiciones de VidaRégimen de tenencia de los hogares, serie desde 2004.
- Banco de España, Memoria Anual 2025Déficit de 750.000 viviendas 2021-2025 y comparativa europea.
- Banco de España, DO 24/32El mercado del alquiler de vivienda residencial en España.
- MIVAU, Observatorio de Vivienda y SueloSeries de construcción, VPO y precio libre desde los años 70.
- MIVAU, SERPAVIPrecios de referencia del alquiler hasta sección censal.
- idealista, índices de alquiler€/m² y variación interanual por CCAA, provincia y capital, 2026.
- Fotocasa, índice de alquilerPrecio de alquiler en las comunidades sin cobertura de idealista (mayo 2026); la fuente se indica en cada ficha del mapa.
- Brains Real Estate, esfuerzo de alquiler% de la renta familiar bruta destinada al alquiler por CCAA (Q1 2026); media nacional 33,9 %.
- INE, Transmisiones de Derechos de la PropiedadViviendas heredadas por comunidad y año (tabla Tempus t=6149); en España se accede a más vivienda por herencia que por obra nueva.
- INE, estadística de hipotecasHipotecas constituidas sobre vivienda por comunidad (tabla Tempus t=76316).
- INE, Encuesta de Condiciones de VidaPobreza energética: personas que no pueden mantener la vivienda a temperatura adecuada por CCAA (tabla Tempus t=9972).
- TinsaPrecio de venta 2.071 €/m² (T2 2026) y el matiz: en términos reales ninguna capital supera 2007.
- Civio, evolución de la VPO4,81M construidas desde 1968, descalificaciones por CCAA.
- CCOO, Cuatro décadas fallidas de política de vivienda2,7M de VPO privatizadas desde 1980.
- PwC Strategy& para Airbnb (2024)El 89,7 % de la variación de precios se explica por demanda ajena al turismo.
- Garcia-López et al., Journal of Urban EconomicsEfecto Airbnb en Barcelona: +1,9 % medio, hasta +7 % en barrios saturados.
- Fedea (2026)Meta-análisis de más de 400 estudios sobre arrendamientos turísticos.
- Colegio de Registradores, ERICompras de extranjeros por CCAA y provincia, T4 2025.
- Consejo de la Juventud de EspañaObservatorio de Emancipación, serie semestral desde 2006.
- CGPJLanzamientos, duración de procedimientos y demandas por okupación, trimestral desde 2008.
- IGAEEjecución presupuestaria real del programa de acceso a la vivienda.
- SarebInformes de actividad: cesiones a CCAA y ayuntamientos.
- BBVA Research / CaixaBank ResearchProyecciones de déficit: ~800.000 en 2027, mitad concentrado en 5 provincias.
- OESA / Observatorio del AlquilerDeuda media por impago: 7.957,6 € (~7 meses de renta).
- Ministerio del InteriorDenuncias por usurpación y allanamiento: ~0,05 % del parque.
- Funcas (feb-2026)Políticas de vivienda en Europa: efectos a largo plazo y lecciones para España. Fuente vertebral del acto europeo.
- IEB/UCL (Monràs et al., 2024)La crisis de asequibilidad en la vivienda de alquiler: revisión académica de causas y soluciones.
- Kholodilin y Kohl (2023)Controles de alquiler en 16 países, 1910-2016: regulaciones más duras, menos inversión y menos construcción.
- Mense et al. (2023) / Jofre-Monseny et al. (2023)Evaluaciones del Mietendeckel de Berlín y de la ley catalana 11/2020.
- Greenaway-McGrevy (Auckland)Upzoning de 2016: la evidencia causal pro-oferta más citada.
- WIFOEfecto del parque no lucrativo sobre los alquileres privados en Austria (~5 % por cada 10 puntos).
- idealista, rentabilidad trimestralRentabilidad bruta de vivienda, oficinas, locales y garajes por capitales; stock en venta; esfuerzo de alquiler y compra.
- Agencias tributarias autonómicasTipos de ITP por comunidad 2025-2026; pendiente tabla oficial completa con boletines autonómicos.
- INE, Encuesta de Personas Sin Hogar y Encuesta de Centros28.552 personas (2022, +25 % en diez años); 34.145 alojadas de media (2024).
- Provivienda, exclusión residencial5,5 millones de hogares en situación de exclusión residencial.
- MIVAU, calificaciones de VPO por CCAA y añoEl detector universal del registro de promesas: los anuncios no aparecen en la serie; las viviendas reales, sí.
Datos compilados el 18 de julio de 2026. El repositorio incluye un script de actualización (npm run update-data) que descarga las tablas del INE (t=39364, t=25171, censo) y regenera los JSON; los valores que faltan se quedan en blanco y no se muestran. Web sin publicidad y sin rastreadores de terceros.